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高克勤厅长在全省促进房地产投资与消费经验交流会上的讲话

2009/11/9湖南建设网点击:4769

同志们:
     这次我们在株洲召开全省促进房地产投资与消费经验交流会。上午,道明总工已就当前的房地产发展形势,做了一个客观的分析和判断。下午,请大家畅所欲言,就促进房地产投资消费发表意见。我先带头发个言,供大家在讨论的时候作参考。我主要讲两个方面的意见:
     第一,对当前房地产发展形势要有清醒的估计和把握
     总的来讲,我省的房地产发展形势,可以用两个字概括,那就是“平稳”。从上午道明同志的分析来看,也反映了这一点:一是增长平稳,二是价格平稳,三是销售也比较平稳。相比沿海大城市一度出现的大起大落,我省总体来讲,没有出现这种情况,别的城市快速发展的时候,我们发展不够快;其他城市严重下滑的时候,我们的下滑速度相对较慢。我认为,我省的房地产泡沫远少于沿海发达地区,我省房地产业的整体赢利,没有出现沿海发达地区那样的暴利状况,房地产价位长期处于中低水平,当然,这对房地产发展既有好处,尤其对老百姓有利,同时,也有它不利的一面。
     当前,房地产发展存在的突出问题是房地产投资增速缓慢。具体表现在:一是投资增幅低于全国的平均水平,1-8月增长8.8%,相对全国平均水平低了5.9个百分点;二是低于中部地区平均水平,在中部六省中位列第三,这与我省在中部六省的经济地位不相称,与我们大家所付出的工作努力不相称;三是远远低于全省社会固定资产投资的增幅。8月底,来山副省长在全省固定资产投资分析会上,也专门指出了我省房地产投资与整个固定资产的增幅不适应的问题,远低于全省固定资产投资增幅40%以上的水平。在1998年抵御亚洲金融危机的关键时期,房地产业做了历史性贡献,但在此次“扩内需、保增长”重要阶段,房地产却拉了后腿。我们湖南的经济增长主要靠投资拉动,投资拉动的贡献率占到整个经济增长的比重达60%以上,今年的GDP如果增长10%以上,其中6个百分点是靠投资拉动。而房地产在固定资产投资中的比重在下降,对经济增长的贡献率也在下降。所以,我们不能对当前房地产投资形势熟视无睹,甚至盲目乐观,不能因全省销售形势比较好而忽视了投资增长缓慢的不利形势,不能让取得的成绩掩盖了工作中的问题。
     今年只有两个多月时间了,要完成或超额完成省委省政府下达的1000亿投资目标,还要付出艰苦努力。这方面,长沙市负有艰巨的历史使命,去年全省完成房地产投资896亿元,仅长沙市就完成469亿元,占到52.4%之多,占到半壁江山。如果长沙的房地产投资上不去,对全省的影响将非常大。如果现在不高度重视房地产投资的问题,将影响到后续市场,投资上不去,明年、后年的房地产市场就会产生很大波动。尽管现在房地产存量也还不少,但是,任由现在这个局面持续下去,房地产市场将供不应求,弄得不好,房价还将飙升。希望大家在讨论时,认真分析一下。为什么投资上不去?究竟是一些什么原因制约着投资增长?请各位在座的长期从事房地产管理工作、实践经验丰富的同志,结合湖南的实际,认真剖析一下。
     比如,我省尤其是长沙市的房地产销售这么热,但投资为什么又这么淡?从现象上看是不好理解的,销售增长39.1%,投资仅增长8.8%,为什么会出现消费与投资相悖的情况?按理说,好的销售形势,市场看好,就会很好的刺激投资增长。其中原因:一方面可能是存量还很大;另一方面开发商是否还存在观望的心态;再一方面资金没有实现良性循环,部分投资开发商就搞单个的短平快项目开发,没有后续投资的意向。
     最近,大家看到,今年有些城市纷纷出现新地王,拿地价格很高,而出现地王的又恰恰是房价很高的地方,这比较好理解,而我们长沙市,房价比较低,开发商拿地、新开工的却比较少。按理说,房价低,升值的空间就比较高,地价低,拿地的积极性就应该比较高。而实际情况正好相反,地没人要,新项目、新开工锐减,这其中除了开发商积极性不高以外,还有些什么原因?比如现在单位建房比较多,不仅把整个房价都拉下来了,还会使很多有购买能力的人不到市场上去买房,这应该是个很重要的原因。再就是过来已投放到市场的土地存量也比较大。前些年,各地大搞以地生财,大搞城市基础设施建设,投放市场的土地很多,到现在也还没有完全开发。
     再我们要分析市场的新动向,现在一些经济发达的城市如长沙,老百姓的消费水平相对较高,加上政府优惠政策和开发商让利,两方面相结合,老百姓应该有较高购房积极性,为什么近两个月商品房销售面积放缓,甚至出现环比负增长?
     我们还要着重分析一下信贷,我省固定资产投资增长这么快,银行融资积极性很高,可是为什么房地产信贷这么少?大家知道,今年上半年信贷投放力度非常大,达到7万多个亿,比去年一年的信贷规模还多,但房地产信贷却增长缓慢,房产开发贷款近乎停滞。去年,金融危机最严重的时候,有的银行还在大搞擦边球,投放房地产信贷。我前不久跟几家银行行长谈这个问题,我认为,当前房地产市场住房消费强劲,房价稳定,风险很小,但为什么银行不看好呢?从客观上来讲,今年,银行更看好政府投资项目,不仅规模大,一个项目就是几十上百亿的授信,而且项目多,所以大部分信贷资金都围着政府项目转,导致房地产信贷资金份额成少。从主观上来讲,我们做的工作也比较少,沟通少了。加之过来,有些企业信用不太好等都有关系。
     在分析房地产开发投资为什么上不去的原因同时,也要认真分析和预测一下今后的房地产市场发展走势,以利今后准确把握房地产政策方向。省委省政府准备在12月份召开有关明年经济工作的重要决策的会议,需要听取各个部门对经济和社会发展形势的分析,我们要早一点加强对这方面的研究分析,把握后续走势。尽管到现在为止,我们还没有看到权威的房地产市场形势分析,但是我总的看法还是比较乐观的,房地产还会有一个比较好的发展前景。第一,今年来,股市走势比较好,而一般来讲,股市与楼市有一个正相关效应,股市较好,老百姓就有余钱剩米搞投资。近一段来,投资黄金比较火爆,我想下阶段有可能是买房子,老百姓对后期人民币通货膨胀的预期是有心理准备的,买房子保值增值是抵御通胀的好途径。第二,湖南在中部地区发展还是比较好的,居民的可支配收入稳步增长,购买力是有保证的。第三,随着住房保障制度的逐步落实,保障性住房与商品房会逐步实现良性发展。过来一段有些人很担心,保障性住房建多了,会对房地产开发,尤其对存量房形成一定的冲击,但从现在来看,不仅没有形成冲击,而且呈现良性互动。比如长沙市停止建设经济适用住房,改暗补为明补,让老百姓到市场上去买房,同时大力推进棚户区改造,释放了很大一部分刚性购房需求,促进住房消费的良性互动。第四,随着我省城市化进程的加快,特别是长、株、潭城市群建设的推进,加之社会保障制度的健全,会有越来越多的人选择到城市居住,到城市里买房,这些也是影响房地产发展的一些积极因素。当然,也存在许多不确定、不可预测的因素,希望大家认真探讨,好好把握。
     第二,学习借鉴株洲等地的经验,创新工作思路。
     这次我们到株洲召开经验交流会,主要是学习推广株洲、衡阳、郴州等地促进房地产投资与消费的经验,希望大家认真学习、借鉴。
     一是要学习株洲领导重视、优化环境的经验。株洲市委书记陈君文同志、市人大、市政府领导重视房地产发展,把房地产发展与当地整个经济发展全局紧密联系起来,他们把房地产发展看作既可以拉动投资、又可以扩大消费,既可以促进发展、又可以改善民生,不仅老百姓得到好处,政府又增加财政收入的重要支柱产业来抓。我们有些地方政府领导为什么就认识不到这一点?房地产税收占到财政收入、地方税收已经是很高的比例了,完全可以说是举足轻重。我看与存在一些认识误区有关,有的领导怕跟房地产开发商打交道,怕别人会说三道四,那我们还搞什么招商引资呢?我认为清者自清、浊者自浊,不在乎和谁打交道!还有一个误区就是,重视招商引资,对本地开发企业重视支持不够,这也是很不正常的现象。从统计数据来看,房地产市场的发展,总体还是要依靠本地企业。所以我们这些部门的同志,回去以后,要很好地向当地党委、政府汇报株洲等地是如何重视房地产工作的,要讲清楚房地产对国民经济究竟有哪些好处,要消除思想上的那些障碍。特别是株洲市为了加强工作力度,他们由市委组织部牵头,12个相关部门到房地产开发企业对口帮扶,这真是难能可贵。去年底,省委省政府出台的18号文件,我们了解到,在全省很多地方并没有得到认真落实。阻力还不小,难以到位。很多地方把房地产企业当做唐僧肉,没有深入企业听取呼声,了解企业的难处和苦衷。我们前面分析了,湖南与其它沿海省份比,房地产投资的利润较低,但房地产收费太多太滥,办个事不请客送礼很难办成。应该好好学习推广株洲、郴州等地的经验,大幅度减低报建费用,并将所有收费进行社会公示,明码标价。
     二是要学习株洲简化手续、提高效率的经验。去年省委省政府18号文件要求房地产项目审批时间,要比法定时间缩短三分之一,而实际是很多地方的审批时间远远超过了法定时间,有的项目启动几年还未开工,就是卡有关主管部门不审批。我们应该很好地学习株洲、郴州等地组织主管领导和部门领导现场办公、集中审批的经验。今年底前,各地要学习这个做法,对前期工作基本到位的项目,请有关主管领导和部门领导现场审批,或者是将项目集中起来审批,争取早日开工。近期,我们要到长沙市就河西、岳麓山景区的一些开发项目,搞现场办公,各相关部门都来,使项目尽早陆续开工。其他市州也要积极推动,房产局要加强对每一个项目、开工时间、投资规模等方面的调度,及时掌握投资进度。
     三是要学习株洲促进消费、激活市场的经验。他们一个重要的做法就是加强宣传,提高市民消费预期,增强消费信心,积极引导大家抓住现在买房的好时机。大家回去后,要着力抓好这方面的工作,要加强与社会媒体的配合,请政府、行业专家、消费者现身说法,通过今年后一阶段工作的落实,促进住房消费有一个比较快的增长。
     近年来,各级房地产部门都肩负着双重任务,既抓房地产市场发展,又抓住房保障工作。今年的住房保障工作任务也很艰巨,但落实得不很好,一是进展很慢,二是在实施的过程中,存在严重的质量问题。因此,大家回去后,要做到二手抓、二手都要硬。一手抓房地产市场、确保投资增长,一手抓住房保障、确保任务完成。应该讲,我们在住房保障方面思路是比较开阔的,有些措施是切实可行的,关键是要抓好落实。现在有的地方主管部门连一些基本数据都不清楚,比如低收入住房困难户、棚户区改造的一些情况都不清楚,或者是很不准确,国家没有优惠政策时就少报,有政策时就多报,很不严谨。这是关系民生的问题,要尽快改进完善。
     房地产主管部门任务十分艰巨,责任重大,肩负着重要的历史使命,这个部门在机构改革中不会有什么大变化,职能还会存在,格局不会有大的调整。大家回去后安心本职,做好工作,有所作为。

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